SUCCESS CASE

신탁을 원인으로 집주인이 바뀌었는데 새 소유자가 보증금을 돌려주지 않는다면, 누구에게 무엇을 청구해야 할까요? 이 사건 의뢰인이 바로 이 질문 앞에 서 있었습니다.

의뢰인은 전 소유자와 임대차계약을 맺고 보증금 1억원을 전액 지급한 뒤 입주했습니다. 전입신고와 확정일자도 마친 상태였습니다. 그런데 계약 기간 중 부동산이 신탁을 원인으로 새로운 소유자에게 이전되었습니다. 의뢰인은 갱신 거절 의사를 밝히고 계약을 종료했지만, 계약이 끝난 뒤에도 새로운 소유자는 보증금을 반환하지 않았습니다.

다투어야 할 점은 두 가지였습니다. 하나는 신탁을 원인으로 소유권을 넘겨받은 수탁자가 주택임대차보호법상 임대인 지위를 승계해 보증금 반환의무를 지는지입니다. 다른 하나는 임차인이 아직 목적물을 인도하지 않았을 때 지연손해금까지 청구할 수 있는지입니다.

담당 변호사는 부동산등기사항전부증명서를 확보하는 일부터 시작했습니다. 상대방이 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자임을 확인했고, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 전 소유자의 임대인 지위를 포괄적으로 승계했다는 점을 분명히 했습니다.

그다음에는 임차인 쪽 권리를 자료로 채웠습니다. 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본으로 보증금 전액 지급과 대항력·우선변제권 취득을 입증했습니다. 계약 만료 전에 의뢰인이 문자, 통화, 내용증명으로 갱신 거절 의사를 전한 사실도 자료로 뒷받침했습니다. 이로써 계약이 기간 만료로 적법하게 종료되었다는 점을 소명했습니다.

청구 범위를 정리하는 일도 중요했습니다. 의뢰인이 목적물을 아직 인도하지 않았으므로, 동시이행 관계상 상대방의 이행지체가 성립하지 않는다는 법리를 검토했습니다. 그래서 지연손해금 청구는 신청에서 제외했습니다. 법리상 흠결이 될 수 있는 부분을 미리 덜어내 지급명령이 받아들여질 가능성을 높이려는 선택이었습니다.

법원은 상대방에게 임대차보증금 1억원 및 독촉절차비용 전액을 지급하라는 지급명령을 발령했습니다. 상대방이 이의신청을 하지 않아 지급명령은 그대로 확정되었습니다.

의뢰인은 별도의 본안소송 없이 강제집행이 가능한 집행권원을 확보했습니다. 신탁으로 소유권이 넘어간 부동산이라도 임차인은 새 소유자인 수탁자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 목적물을 인도하지 않은 단계에서는 지연손해금 청구에 제한이 있을 수 있어, 청구취지를 신중하게 구성할 필요가 있습니다.

인천·부천 지역에서 비슷한 보증금 분쟁을 겪고 계시다면, 관할에 따라 인천지방법원에서 절차가 진행될 수 있습니다. 먼저 등기부등본으로 현재 소유자가 누구인지, 신탁을 원인으로 소유권이 이전되었는지 확인해 보시기 바랍니다. 계약서, 이체 내역, 갱신 거절 통지 자료를 미리 정리해 두면 청구 방향을 잡는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 신탁으로 소유자가 바뀌면 보증금은 누구에게 청구하나요?

A. 대항력을 갖춘 임차인이라면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 승계하는지 살펴보게 됩니다. 신탁을 원인으로 소유권을 넘겨받은 수탁자가 그 대상이 될 수 있으므로 등기사항전부증명서로 현재 소유자를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있어 계약 내용과 등기 상태를 함께 검토해야 합니다.

Q. 지급명령은 어떤 절차인가요?

A. 지급명령은 채권자의 신청을 바탕으로 법원이 상대방의 말을 듣지 않고 서면으로 금전 지급을 명하는 간이한 절차입니다. 상대방이 정해진 기간 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 강제집행의 근거가 될 수 있습니다. 반대로 이의신청이 있으면 통상의 소송 절차로 넘어갈 수 있습니다.

Q. 집을 비우지 않았는데 지연손해금도 청구할 수 있나요?

A. 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계에 있어, 임차인이 인도하지 않은 상태에서는 지연손해금 청구에 제한이 있을 수 있습니다. 어느 시점부터 청구가 가능한지는 인도 여부와 이행 제공 상황에 따라 달라집니다. 청구 범위는 신청 전에 신중히 정하는 것이 좋습니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 인천지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.