보증기관 면책을 물리치고 보증금 전액 지급 판결을 받은 사건
승소
사건 개요
계약서에 적힌 금액과 실제로 오간 금액이 다르면, 보증금을 돌려받을 자격도 사라지는 걸까요? 이 사건의 의뢰인은 민간임대주택에 거주하다가 바로 이 문제에 부딪혔습니다.
의뢰인은 임대인과 재계약을 맺는 과정에서 임대인의 부탁으로, 실제로 지급하지 않은 금액이 증액된 것처럼 계약서를 작성해 준 적이 있었습니다. 임대차 기간이 끝나 갱신거절 의사를 밝히고 보증금 반환을 요구했지만, 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 돌려주지 않았습니다.
의뢰인은 주택임차권등기를 마치고, 임대보증금을 보증한 보증기관에 보증채무 이행을 청구했습니다. 그러나 보증기관은 임대차계약서가 실제 내용과 다르게 작성되었다며 지급을 거절했습니다. 이 사건에서 다툼이 된 부분은 두 가지입니다. 임대인이 다음 임차인에게서 증액된 보증금을 받으려고 계약서상 보증금을 늘려 적어 달라고 했고 의뢰인이 이에 응한 일이, 보증기관의 면책 사유인 '사기 또는 허위 임대차계약 체결'에 해당하는지가 하나입니다. 임차인인 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되는지가 다른 하나였습니다.
사건의 진행
담당 변호사는 먼저 사실관계부터 정리해 법원에 제출했습니다. 의뢰인은 보증약정의 당사자가 아니고, 계약서에 증액 기재를 해 준 일로 부정한 이익을 얻은 바도 없다는 점이었습니다.
이어서 의뢰인이 처음부터 같은 금액을 말해 왔다는 점을 서류로 보였습니다. 임차권등기명령을 신청하는 과정에서 낸 보정서에서부터 실제 보증금이 325,000,000원이 아니라 320,000,000원임을 밝혀 왔고, 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 때도 증액분을 뺀 금액만 청구했다는 내용입니다. 임차권등기명령 신청 및 보정서, 보증채무이행청구서가 그 근거였습니다.
법리 측면에서는 공정거래위원회의 시정권고에 주목했습니다. 공정거래위원회는 보증기관의 기존 면책 조항이 임차인에게 부당하게 불리하다고 보아 시정을 권고했고, 보증기관은 이에 따라 약관을 개정했습니다. 민간임대주택법 부칙도 개정 규정이 기존 보증계약에 소급 적용된다고 밝히고 있습니다. 담당 변호사는 이 취지를 근거로 개정 조항이 이 사건에도 적용되어야 한다고 주장했습니다.
사건의 결과
법원은 임대인에게 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액을 지급하라고 명했습니다. 보증기관에도 같은 금액을 임대인과 공동하여 지급하라고 명하는 전부 승소 판결이었습니다. 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되지 않는다고 보아 보증기관의 면책 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.
의뢰인은 이 판결로 보증금 전액을 돌려받을 법적 근거를 확보했습니다. 계약서 내용과 실제 지급 내역이 다르게 작성된 경위가 있더라도, 의뢰인 본인에게 부정한 이익이 없고 귀책사유도 인정되지 않는다면 보증금 반환 권리가 쉽게 사라지지 않는다는 점이 이 사건에서 확인되었습니다.
인천·부천에서 임대차보증금 문제를 겪고 있다면, 이 지역 사건은 보통 인천지방법원에서 소송이 진행됩니다. 보증기관에서 지급을 거절당했다면 먼저 거절 사유가 무엇인지 확인하고, 임차권등기 여부와 계약서, 보증금 지급 내역 같은 자료를 한데 모아 두시기 바랍니다. 계약서 내용이 실제와 다르게 적힌 부분이 있다면 그 경위를 숨기지 말고 있는 그대로 정리하는 편이 대응에 도움이 됩니다. 사건마다 사정이 다르므로 구체적인 판단은 자료를 보여 주고 상담받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 실제와 다른 보증금을 적어 준 적이 있으면 보증금을 돌려받을 수 없나요?
A. 일률적으로 그렇지는 않습니다. 그런 기재를 하게 된 경위, 본인이 부정한 이익을 얻었는지, 책임 있는 사유가 있는지에 따라 판단이 달라집니다. 다만 사안마다 결론이 다를 수 있어 관련 자료를 갖고 구체적으로 살펴봐야 합니다.
Q. 새 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 임대인이 보증금을 안 돌려줘도 되나요?
A. 임대차가 끝나면 임대인에게 보증금 반환 의무가 생기며, 새 임차인을 구하는 일은 원칙적으로 별개의 문제로 봅니다. 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령 제도를 통해 대항력과 우선변제권을 유지하는 방법을 검토할 수 있습니다.
Q. 보증기관의 면책 약관을 법원에서 다툴 수 있나요?
A. 약관이 임차인에게 부당하게 불리하다면 약관 규제 관련 법리나 관련 법령의 개정 내용을 근거로 적용 여부를 다툴 수 있습니다. 어떤 조항이 어느 계약에 적용되는지는 계약 시점과 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 인천지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.