공제 주장을 물리치고 보증금 대부분을 돌려받은 사건

계약이 끝나고 집을 비운 뒤 임차권등기까지 마쳤다면, 보증금은 당연히 돌아오는 것일까요? 이 사건의 의뢰인도 그렇게 생각하셨겠지만 현실은 달랐습니다.

의뢰인은 임대인에게 보증금 1억 2,000만 원을 지급하고 거주하다가, 계약기간 만료를 앞두고 갱신거절 의사를 통지했습니다. 이후 임차권등기를 마치고 퇴거했지만 임대인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 의뢰인은 보증금과 지연손해금 전액을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다.

임대인 측은 여러 사유를 들어 공제를 주장했습니다. 공제가 그대로 인정되면 돌려받을 금액이 크게 줄어드는 구조였습니다. 다툼은 크게 세 갈래였습니다. 첫째, 퇴거가 늦어진 기간에 차임·관리비 상당의 부당이득 반환의무가 생기는지. 둘째, 목적물 손상에 대한 원상회복비용을 임차인이 부담해야 하는지. 셋째, 공과금 미납분을 보증금에서 뺄 수 있는지입니다. 보증금 지연손해금의 기산일을 정하는 '목적물 인도 시점'을 언제로 볼 것인지도 함께 다뤄졌습니다.

소송에서 담당 변호사는 임대인이 내세운 공제 항목을 하나씩 나누어 대응했습니다. 먼저 의뢰인이 임대차 종료 전에 이미 실질적으로 퇴거했다는 사실관계를 정리했습니다. 문자메시지로 사실상 퇴거 의사를 통지한 시점 이후에는 목적물을 주거 용도로 사용·수익한 바 없다는 점을 주장했습니다. 그 결과 임대인이 주장한 장기간의 차임·관리비 공제는 14일분으로 줄어들었습니다.

다음은 손상 문제였습니다. 임대인은 장롱과 변기가 손상되었다는 증거를 냈습니다. 담당 변호사는 이 증거만으로는 손상이 언제 생겼는지, 누구의 책임인지 알 수 없다고 지적했습니다. 의뢰인의 귀책사유로 손상이 발생했다는 점이 증명되지 않았다는 취지입니다.

공과금 미납 주장에 대해서도 같은 방식으로 접근했습니다. 미납 사실을 임대인 측이 충분히 증명하지 못했다는 점을 분명히 했고, 이 공제 역시 받아들여지지 않도록 다퉜습니다.

법원은 임대인에게 보증금 1억 1,982만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 청구금액 1억 2,000만 원의 약 99.9%에 해당합니다. 임대인이 주장한 공제 중 원상회복비용과 공과금 공제는 모두 받아들여지지 않았고, 소송비용도 95%를 임대인이 부담하게 됐습니다.

의뢰인은 거의 전부 승소에 가까운 결과를 얻었습니다. 이 사건은 퇴거 이후의 사용·수익 여부, 손상이 생긴 시점, 공과금 미납 여부를 누가 어떤 증거로 증명하느냐가 결과에 영향을 준다는 점을 보여줍니다. 임대인의 공제 주장에 바로 응하기보다 사실관계와 증거를 먼저 정리해 두는 일이 중요합니다.

인천·부천 지역에서 보증금을 돌려받지 못해 소송을 고민하신다면, 먼저 임차권등기 여부와 퇴거 시점, 이를 보여 주는 자료부터 정리해 두시는 것이 좋습니다. 이 지역의 민사 사건이라면 관할에 따라 인천지방법원에서 재판이 진행됩니다. 임대인이 공제를 주장하는 항목마다 근거와 증명 책임이 다를 수 있으므로, 항목별로 나누어 살펴보셔야 합니다. 구체적인 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임차권등기를 하고 이사하면 보증금을 바로 돌려받을 수 있나요?

A. 임차권등기는 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하게 해 주는 장치이고, 보증금을 자동으로 받게 해 주지는 않습니다. 임대인이 반환을 거부하면 반환 소송 등으로 청구해야 하는 경우가 많습니다.

Q. 이사한 뒤에도 차임이나 관리비를 공제당할 수 있나요?

A. 임대차가 끝난 뒤에도 목적물을 계속 사용·수익했다면 그 기간에 대해 부당이득 반환을 요구받을 수 있습니다. 반대로 실제로 사용하지 않았다면 그 점을 사실관계와 자료로 다툴 수 있습니다.

Q. 집이 손상됐다는 이유로 보증금에서 수리비를 뺄 수 있나요?

A. 임대인이 손상의 존재와 그것이 임차인의 책임으로 생겼다는 점을 증명해야 하는 것이 일반적입니다. 통상적인 사용에 따른 낡음은 임차인이 부담하지 않는 경우가 많으므로, 입주 당시와 퇴거 당시의 상태를 보여 주는 자료를 남겨 두시는 것이 좋습니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 인천지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.